Abogado de familia, derecho de sucesiones


USUCAPION O PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO, por Mirta Núñez


Usucapión es la institución del derecho civil por la que quien poseyó un bien inmueble (casa, departamento, local, terreno) durante cierto tiempo establecido por la ley, puede convertirse en dueño, en propietario “por el transcurso del tiempo”, no por haber comprado la propiedad.

Para poder usucapir una propiedad hay que haber ejercido “la posesión” de la misma por cierto tiempo habiéndose comportado como si fuera un propietario. No puede invocar la posesión un intruso ni un inquilino.

La gente suele creer que el mero transcurso del tiempo y el pago de los impuestos hacen que automáticamente se conviertan en propietarios. No es así.

Para usucapir es necesario TRAMITAR UN JUICIO en la jurisdicción donde se encuentra el inmueble. Será iniciado por el interesado ofreciendo toda la prueba documental que tenga, además de la testimonial. No es suficiente sólo la prueba testimonial.

Tiene que acreditar haber hecho mejoras en el inmueble, haber puesto los servicios de luz y gas a su nombre, tener facturas de arreglos hechos, tales como cambios de cañerías, reparación de techos o medianeras, recibos de arquitectos por reformas.

Una de las pruebas más importantes es acreditar el PAGO DE LOS IMPUESTOS, TASAS Y SERVICIOS DE LA PROPIEDAD, desde que comenzó la posesión hasta la fecha.

Los pagos deben haber sido hechos a lo largo de los años. No es lo mismo pagar previo al inicio del juicio una deuda de años de impuestos que haberlos pagado mes a mes.

Para poder convertirse en dueño por usucapación el Código Civil exige 20 años continuos de posesión sin que nadie -con legitimación- reclame la propiedad (es decir, los verdaderos o presuntos dueños)

En otros casos, donde se tiene título, se exigen 10 años solamente.

Una vez iniciado el juicio con toda la prueba ofrecida, entre ella un certificado de dominio, el Juez ordenará correr traslado de la demanda a quien figure en el Registro de la Propiedad como titular de dominio. Si éste hubiera fallecido, habrá que darle intervención a sus herederos.

El propietario “legal”, el que figura en el Registro, el que tiene la escritura a su nombre, al ser notificado por el Juzgado, puede presentarse en el juicio e intentará la REIVINDICACION de su propiedad, aunque si durante 20 años se desentendió de la misma, es difícil que gane el pleito.

Los 20 años de ausencia, sin ejercer actos posesorios, serán interpretados por el Juez como una pérdida de interés en el bien y si se aportó buena prueba de la posesión veinteañal por quien inició el juicio, después de varios años, es posible que la sentencia salga a su favor y se convierta en PROPIETARIO DEL INMUEBLE, con derecho a tener ESCRITURA y a VENDERLO.

Mirta Núñez
Abogada especialista en Planificación Patrimonial, Familia y Sucesiones.
www.mirta-nunez.com.ar
www.facebook.com/dra.mirta.s.nunez

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Dra. Mirta Susana Nuñez (ABOGADA, UBA)
Sarmiento 1422, piso 7, of. 3, (1042)
Buenos Aires, Argentina - Tel./ Fax.: 4373-1938


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